Encore un énième article sur le meublé et sa location pendant la période des jeux olympiques me direz-vous ?

Hé bien oui !

Actualité ou mode, l’affectation de logements d’habitation en appartements meublés pour des locations de courte durée à vocation touristique ou de loisir, se fait de plus en plus fréquente.

L’idée de louer son bien immobilier situé à proximité d’un site des jeux, c’est penser pouvoir rentrer de l’argent alors qu’on en sort pour partir en vacances en cette période estivale ! Cela s’entend.

Mais attention, cela ne doit pas se faire sans avoir au préalable conscience de certains points essentiels :

– Mettre à la location, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, un meublé qui aurait « normalement » vocation à servir d’habitation, constitue, dans notre droit (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation) un « changement d’usage ».

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, dispose en effet que : « II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. »

Cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque la mise en location concerne la résidence principale du loueur, cependant à toute règle, son exception : les communes peuvent décider par délibération du conseil municipal de rendre obligatoire la déclaration de tous les meubles de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. Ainsi, les communes de plus de 200.000 habitants classées « zone tendue » telles que Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours, attribuent un numéro d’enregistrement pour chaque logement mis à la location. Il est donc préférable de vous renseigner en mairie au préalable de tout projet.

Cette autorisation peut également être temporaire ou accompagnée de mesures de compensation. Ce régime a été institué afin de ne pas tarir le marché « normal » du logement du fait d’un développement trop rapide des meublés de tourisme.

Par ailleurs, sur le plan de la copropriété, c’est essentiellement le contrat porté par le règlement de copropriété qui tiendra lieu de loi. Généralement, si la location meublée à la journée, à la semaine ou au mois respecte la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, un principe de liberté s’appliquera.

– s’agissant de la résidence principale, la location saisonnière est limitée à 120 nuitées par an. Pour la résidence secondaire, il n’y a pas de limitation à120 nuitées.

– Les différents loyers perçus par le propriétaire dans le cadre de la location en meublé de tourisme doivent être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre des revenus locatifs au niveau des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Modifiée par la loi de finances pour 2024, la fiscalité de la location de meublés de tourisme est devenue moins avantageuse au régime micro-BIC. Ainsi, l’article 45 de la loi de finances pour 2024 abaisse la limite du micro BIC applicable aux loueurs en meublés de tourisme non classés de 77.700 euros à 15.000 euros. Il réduit aussi l’abattement forfaitaire pour charges le faisant passer de 50% à 30% (imposition 10% supérieure par rapport aux anciens chiffres !). Le régime applicable aux loueurs en meublé de tourisme classé, quant à lui, ne subit aucun changement.

Le but était de remédier au problème de l’accès au logement que connaissent bon nombre de contribuables.

L’administration fiscale avait permis aux   contribuables qui le souhaitaient, par une sorte de tolérance de sa part, d’appliquer les règles plus favorables antérieures à la loi de  Finances pour 2024 lors de la déclaration de leurs revenus 2023. Finalement, le Conseil d’Etat, dans une décision du 8 juillet 2024, énonce qu’il n’appartient pas à l’administration fiscale de modifier ce qui a été décidé par le législateur, aussi, pour les revenus 2024, ce sont bien les règles votées dans le cadre de la loi de Finances pour 2024 qui devront être appliquées.

Pour ceux qui auraient demandé l’application des règles plus favorables (abattement de 50% voire 70%) avant cette décision du Conseil d’Etat, sachez que vous ne pourrez pas être inquiétés par le fisc, la décision du Conseil d’Etat n’ayant pas d’effet rétroactif.

Pour l’égalité de traitement entre les contribuables, on repassera…

D’ici 2025, la fiscalité pourrait à nouveau être bouleversée, des textes étant actuellement « dans les tuyaux »…

Vous l’aurez compris, prévoir et anticiper certaines dispositions fiscales en vigueur au moment de déclarer ses revenus 2025 est pour l’instant impossible.

Si la location en meublé de tourisme présente certains avantages pour qui souhaite augmenter ses revenus, il faudra veiller à réaliser une étude complète préalablement à votre projet pour optimiser au mieux ce dernier (calcul de rentabilité, simulations de déclaration IR, etc…).